Wielka inwestycja w Brzegu? Krzysztof Maćków: „to może być jak Manhattan w Nowym Jorku” – rozmowa z prezesem Format Deweloper

0
fot. Prezes Format Deweloper Krzysztof Maćków przedstawił miejskim radnym koncepcję wielkiej inwestycji

W Brzegu pojawili się przedstawiciele dolnośląskiej spółki, a konkretnie z Siechnic. Początkowo szukali terenu pod budowę hal przemysłowych i trafili na nieruchomość po byłej garbarni. Urok terenu na wyspie szybko zrewidował ich plany i stał się początkiem dyskusji o wielkim projekcie. Tak wielkim, że inwestor zaprosił do współrealizacji władze miasta. Przysłowiowa pałeczka jest w rękach radnych i burmistrza, a inwestor, prezes Krzysztof Maćków cierpliwie poczeka na decyzję. Na analizę wielkiej wizji oraz możliwości i zamiarów władz miasta przyjdzie czas – dziś rozmawiamy z Prezesem Zarządu Format Deweloper.


Podczas prezentacji na ostatniej sesji Rady Miejskiej oczarował pan radnych koncepcją zagospodarowania terenu po dawnej garbarni, ale nie tylko tam, bo plany dotyczą niemal całej środkowej części wyspy?

Krzysztof Maćków: Zacznę od tego, że w tym miejscu znaleźliśmy się troszkę przez przypadek. Szukaliśmy terenów pod budownictwo usługowe, na których miało powstać kilkadziesiąt hal przemysłowych. Jedna z agencji nieruchomości pokazała nam byłą garbarnię jako teren usługowy i od razu ulegliśmy ogromnemu wrażeniu, zakochaliśmy się w tym miejscu, decyzja o kupnie zapadła w 15 minut. Szkoda, aby taki teren na wyspie i jednocześnie 150 m od ścisłego centrum został zagospodarowany w taki sposób, że powstaną na nim hale magazynowo-przemysłowe. Dlatego mamy inną koncepcję, która również obejmuje tereny należące do miasta, np. Plac Drzewny, nabrzeża jak i samą Odrę.

Jak wygląda ta koncepcja, co konkretnie miałoby tam powstać?

Krzysztof Maćków: Cały ten teren ma ogromny potencjał, to może być jak Manhattan w Nowym Jorku. Dzisiaj galerie handlowe stają się przeżytkiem, a my mówimy o inwestycji, która da temu miastu rozpoznawalność w całej Polsce. Może powstać tam centrum małych usług jak kawiarnie, zakład fryzjerski, restauracje, bazar-targowisko, ale także kino, czy hotel czterogwiazdkowy z pałacem ślubów. Kalendarz imprez i atrakcji zostałby tak zaplanowany, że na głównym placu przez cały rok odbywałyby się kiermasze, koncerty i inne imprezy plenerowe. To miejsce przyciągałoby mieszkańców z całej Polski, a na pewno z okolic, jak i z większych miast. To jest inwestycja przede wszystkim dla mieszkańców Brzegu, dzięki której mamy nadzieję przebudować świadomość społeczną tak, aby mieszkańcy byli dumni z miasta, tempa jego rozwoju oraz inwestycji takich jak ta, którą chcemy stworzyć. Już samo projektowanie ma być z udziałem mieszkańców, mamy do tego profesjonalne narzędzia i odpowiednie doświadczenie. Ważne, by na inwestycji znalazły się wszystkie funkcje, których oczekują mieszkańcy, w tym dzieci, młodzież, mikroprzedsiębiorcy, klienci, seniorzy, samotne matki, właściciele pupili, kobiety w ciąży, niepełnosprawni, osoby lubiące wypoczywać na wolnym powietrzu lub uprawiać różnorakie sporty czy rekreacje. Większość atrakcji miejskich z założenia ma być bezpłatna. Retail Park to połączenie drobnych i atrakcyjnych usług, outletów z powierzchniami do wypoczynku i rekreacji oraz z drobnym handlem w nowoczesnym wydaniu multikompleksu miejskiego. Wszystko tworzy harmonijnie spójną całość przestrzenno-funkcjonalną.

Na razie posiadacie tylko teren byłej garbarni, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyklucza tam możliwość zabudowy mieszkalnej.

Krzysztof Maćków: Obecnie z naszą koncepcją wpisujemy się w 80% w miejscowy plan zagospodarowania, niemniej burmistrz i urzędnicy powiedzieli, że istnieje możliwość zmiany planu. Z racji tego, że chcielibyśmy robić rzeczy bez ograniczeń i sięgać wyżej, to fragmentarycznie należałoby go zmienić. My chcemy zrealizować bardzo dużą inwestycję, a to oznacza, że im mniej będzie nas ograniczał plan, tym ta inwestycja będzie ciekawsza, ta architektura będzie bardziej doniosła. Na przykład w miejscowym planie zagospodarowania jest zapis, że w tym rejonie powinien być wysoki punkt widokowy. Aktualnie tym punktem jest szczyt remizy strażackiej, ale to jest tylko 8-10 metrów. Dla dobra inwestycji będziemy chcieli nakłaniać władze miasta, aby modyfikować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Cała inwestycja ma kosztować ok. 300 mln złotych, z kolei udział gminy to ok. 8%, czyli 24 mln złotych. Po co tak naprawdę wam – jako inwestorowi – „wspólnicy” w postaci radnych i burmistrza? Przecież inwestor z tak dużym doświadczeniem i zapleczem finansowym poradziłby sobie bez tego znikomego udziału finansowego miasta. A może po prostu chodzi o to, aby mieć po swojej stronie władze miasta, które będą zmieniać miejscowy plan i niwelować przeszkody formalnoprawne?

Krzysztof Maćków: Proszę nie zapominać, że do nas należy tylko część terenu z całości obszaru projektowanej inwestycji z naturalnymi granicami, z jednej strony oczyszczalnia ścieków, z drugiej kanał na Odrze, z trzeciej ulica Krakusa, a z czwartej rzeka Odra, tereny które należą do Urzędu Miasta i Spółki Wody Polskie. Gdyby to wszystko było nasze, to moglibyśmy sami realizować tą inwestycję, a w tej chwili koncepcja wykracza poza nasz teren. Jako przedsiębiorstwo prywatne nie będziemy sponsorować infrastruktury miejskiej, ogólnodostępnej dla wszystkich, ale realizując ten projekt wspólnie, w tych szerokich granicach wyspy, to wtedy ten podział ról kosztowych tak wypada, że nam przypadnie ok. 92% kosztów, a miastu ok. 8%. Taki jest podział, że miasto powinno z własnych środków wybudować infrastrukturę miejską, np. drogi, chodniki, parki, czy przystań na kanale Odry. Co do rozwiązywania tych przeszkód formalnoprawnych, to w temacie miejscowego planu trzeba być bardzo elastycznym i oczywiście ta nasza współpraca z władzami miasta miałaby to umożliwić. Ten główny plac na terenie dawnej garbarni miałby docelowo należeć do gminy, a więc te działki należałoby wydzielić i przekazać miastu, a w zamian za to, miasto przekazałoby nam np. tereny mieszkaniowe przy remizie lub działkę przy Marinie pod pałac ślubów z hotelem 4-gwiazdkowym, który planujemy zbudować w formie pałacu, jako najbardziej reprezentacyjny budynek w mieście.

Powódź. Obok tego tematu nie można przejść obojętnie. Tak wielka inwestycja ma powstać na terenie, którego Odra już pokazała, że nie oszczędza. Teraz, kiedy ul. Oławska ma wały przeciwpowodziowe i mury oporowe, to wyspa w przypadku powodzi jest jeszcze bardziej narażona wysoką wodę.

Krzysztof Maćków: Nie ma żadnego problemu. Główne usługi będziemy lokalizowali od 3 metrów w górę. Inne zabezpieczenia, to przecież budowa zbiornika retencyjnego w górnej części Odry, no i w końcu nasza własna infrastruktura hydrotechniczna, jak mury oporowe. W skali inwestycji to będzie niewielki koszt.

Podczas prezentacji na sesji rady mówił pan, że powstanie tam 4000 miejsc pracy, a dochody z podatków dla miasta będą na poziomie 1,2 mln złotych rocznie. Podtrzymuje pan te dane?

Krzysztof Maćków: Oczywiście. To wszystko można oszacować i policzyć. To są tereny usługowe, a więc podatek od nieruchomości jest większy niż w przypadku mieszkaniówki. Jeśli dodamy do tego wpływy z podatku PIT oraz inne dochody miasta z inwestycji, to łącznie gmina może otrzymywać nawet 1,5 mln zł rocznie. Każda złotówka wydana przez miasto po 20 latach się zamortyzuje, a później są już same zyski.

Co znaczyły słowa, cyt.: „My tą inwestycję chcemy wybudować od początku do końca, potem przez rok, może dwa, pokazać wam jak się prawidłowo zarządza nieruchomością”?

Krzysztof Maćków: My budujemy od zera, wszystko po nowemu, nakładamy prawa autorskie, wszystko jest oryginalne i spersonalizowane. Sami projektujemy każdy szczegół, każdą ławkę, każdy kamyczek na tej inwestycji. Będąc wytwórcą wiemy jak to konserwować, jak dokonywać napraw bieżących, aby w tani sposób zadbać o to wszystko. Nauczymy gminę, jak utrzymać te wszystkie obiekty publiczne i prywatne (podlegające pod Zarządcę) w należytym stanie i by nie ponosić z tego tytułu nadmiernych kosztów finansowych. Niestety mamy jedno przykre doświadczenie sprzed 10 lat, gdzie zrealizowaliśmy piękna inwestycję, ale zarządca nie robił konserwacji bieżących i te materiały nie wytrzymały próby czasu.

Załóżmy czysto teoretycznie, że gmina Brzeg nie jest zadłużona, nie ma kredytów, a sytuacja finansowa pozwala wyciągnąć z miejskiej kasy 24 mln złotych. Radni decydują się na taki układ partnersko-biznesowy, zmieniają w zależności od potrzeb plan zagospodarowania przestrzennego, podejmują uchwały o zamianach działek, współpraca jest harmonijna. Jak dużo czasu potrzeba, aby zrealizować tą inwestycję?

Krzysztof Maćków: Ja mógłbym zacząć już dzisiaj. Mam ten komfort, że z naszej strony decyzję podejmuję sam. Teraz czekamy na decyzję władz miasta, pałeczka jest po stronie radnych. Jeśli doszlibyśmy do porozumienia, to realnie moglibyśmy to wszystko zaprojektować i wybudować w 8 lat. Szybciej tego nie da się zrobić. W tym przypadku słowem klucz jest współpraca. Gdyby miało zabraknąć środków część inwestycji może wykonać nasza spółka za poręczeniem finansowym odroczonym w czasie lub sama inwestycja może się wydłużyć z 8 do 15 lat co też nie jest złym rozwiązaniem.

A jeśli zabraknie współpracy, albo po prostu rada stwierdzi, że w obecnej sytuacji miasta nie stać na taki wydatek, nawet w perspektywie tych kilku lat?

Krzysztof Maćków: Drogi są dwie – albo wspólnie realizujemy tą inwestycję, albo rezygnujemy i wtedy na terenie dawnej garbarni postawię ok. 30 hal magazynowo- produkcyjnych, tak jak początkowo zakładała nasza spółka, naszym zdaniem z ogromna szkodą dla miasta i dla tego przepięknego terenu.

Dziękuję bardzo za rozmowę.