Reklama
W odpowiedzi na liczne pytania czytelników Panoramy związane z ostatnimi zmianami w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm., dalej jako ustawa), w tym oraz w następnych numerach postaramy się wyjaśnić ich konsekwencje dla członków spółdzielni.
W odpowiedzi na liczne pytania czytelników Panoramy związane z ostatnimi zmianami w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm., dalej jako ustawa), w tym oraz w następnych numerach postaramy się wyjaśnić ich konsekwencje dla członków spółdzielni. W tym artykule zaprezentujemy skutki grudniowego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego oraz odpowiedzieć na niektóre z pojawiających się w związku z nim problemów.
Dnia 17 grudnia 2008 roku Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie 15 sędziów orzekł większością głosów, że preferencyjne zasady przekształcenia mieszkań spółdzielczych za tzw. złotówkę są niezgodne z konstytucją i w przeciągu najbliższego roku od dnia opublikowania wyroku z uzasadnieniem muszą zostać zmienione przez ustawodawcę. W związku z tym obowiązujące od 31 lipca 2007 r. zasady przekształceń mieszkań spółdzielczych będą obowiązywały tylko do końca 2009 roku.
Przepisami uznanymi za niezgodne z konstytucją były przede wszystkim art. 12 ust. 1 i art. 1714 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepisy te określają warunki, jakie musi spełnić spółdzielca, aby móc ubiegać się o przeniesienie własności lokalu. Na ich podstawie spółdzielnia zobowiązana jest do przekształcenia na żądanie swojego członka, prawa lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Zgodnie z tymi przepisami warunkiem przekształcenia jest, aby starający się o to spółdzielca spłacił bieżące zadłużenie i uiścił opłaty równe kosztom budowy lokalu. W przypadku przekształcenia prawa lokatorskiego w odrębną własność członek ma obowiązek zwrócić spółdzielni tzw. nominał (rzeczywistą wartość części umorzonego przez państwo długu, który zwrócony zostanie budżetowi państwa).
Za niekonstytucyjne zostały również uznane art. 12 ust. 11, art. 1714 ust. 11 ustawy oraz art. 8 ust. 1 ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2007 r. nr 125, poz. 873). Przepisy te regulują termin, w którym spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu. Na ich podstawie spółdzielnia jest obowiązana do definitywnego załatwienia kwestii przeniesienia własności lokalu na osobę, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w okresie trzech miesięcy od złożenia wniosku.
Warto wskazać, że ustawa przewiduje również możliwość wydłużenia terminu trzymiesięcznego. Odstępstwo to jest możliwe jednak tylko w sytuacji, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan gruntów lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek albo zrobili to jej poprzednicy prawni.
Za niezgodny z Konstytucją został także uznany art. 272 ustawy. Na podstawie tego przepisu, członkowie zarządu spółdzielni, pełnomocnicy, prokurenci, likwidatorzy, którzy wbrew obowiązkowi, dopuścili do tego, że spółdzielnia mieszkaniowa nie zawarła umowy przeniesienia własności lokalu w terminie trzymiesięcznym, podlegali karze ograniczenia wolności albo grzywny.
Trybunał uznał, że przepisy określające warunki i terminy „tanich” przekształceń będą obowiązywały jeszcze przez rok od ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw (ogłoszenie nastąpiło 30 grudnia 2008 Nr 235 poz. 1617). Z kolei art. 272 ustawy. i art. 8 ust. 2 ustawy nowelizującej z 14 czerwca 2007 r. utraciły już moc obowiązującą.
W związku z wyrokiem u niektórych osób, które dokonały już przekształcenia pojawiła się wątpliwość czy ich przekształcenie jest ważne. odpowiedź na ten problem brzmi: tak są ważne, tzn. skutki wyroku nie dotyczą wszystkich osób, które nabyły już prawo własności lokalu. Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego nie ma bowiem mocy wstecznej.
Kolejnym pytaniem wynikającym z orzeczenia jest, czy prawa do lokalu będą jeszcze przekształcane za złotówkę? odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, tzn. wykup mieszkań na preferencyjnych warunkach będzie możliwy jeszcze przez rok. Istnieje jednak możliwość, że spółdzielnie mieszkaniowe zaczną wstrzymywać wykup mieszkań. Trybunał odroczył wprawdzie wejście w życie większości postanowień wyroku o 12 miesięcy, jednak od 17 grudnia straciły moc przepisy nakładające grzywny za utrudnianie wykupu. W związku z tym prezesi spółdzielni, wstrzymujący przekształcenia nie mogą być już karani jak za wykroczenie i pozostaną bezkarni.
Nie oznacza to jednak, że osoby chcące wykupić mieszkanie po niższej cenie nie będą miały takiej możliwości ze względu na bezczynność spółdzielni. W takiej sytuacji, powinny one najpierw złożyć wniosek o przekształcenie do spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia nie dokona przeniesienia własności w terminie trzymiesięcznym pozostaje nam złożyć pozew do sądu o przekształcenie własności na podstawie art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Korzystny dla nas wyrok sądu zastąpi wówczas oświadczenie woli spółdzielni. Sąd orzekający w naszej sprawie wyda go na podstawie przepisów obowiązujących w dniu orzekania, dlatego pozew należy złożyć jak najszybciej. Należy się spieszyć, gdyż jak wcześniej wspomniano na przekształcenie prawa do lokalu na starych warunkach mamy już tylko niecały rok. Tym bardziej, że pozew wolny jest od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia.
Dnia 17 grudnia 2008 roku Trybunał Konstytucyjny w pełnym składzie 15 sędziów orzekł większością głosów, że preferencyjne zasady przekształcenia mieszkań spółdzielczych za tzw. złotówkę są niezgodne z konstytucją i w przeciągu najbliższego roku od dnia opublikowania wyroku z uzasadnieniem muszą zostać zmienione przez ustawodawcę. W związku z tym obowiązujące od 31 lipca 2007 r. zasady przekształceń mieszkań spółdzielczych będą obowiązywały tylko do końca 2009 roku.
Przepisami uznanymi za niezgodne z konstytucją były przede wszystkim art. 12 ust. 1 i art. 1714 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepisy te określają warunki, jakie musi spełnić spółdzielca, aby móc ubiegać się o przeniesienie własności lokalu. Na ich podstawie spółdzielnia zobowiązana jest do przekształcenia na żądanie swojego członka, prawa lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Zgodnie z tymi przepisami warunkiem przekształcenia jest, aby starający się o to spółdzielca spłacił bieżące zadłużenie i uiścił opłaty równe kosztom budowy lokalu. W przypadku przekształcenia prawa lokatorskiego w odrębną własność członek ma obowiązek zwrócić spółdzielni tzw. nominał (rzeczywistą wartość części umorzonego przez państwo długu, który zwrócony zostanie budżetowi państwa).
Za niekonstytucyjne zostały również uznane art. 12 ust. 11, art. 1714 ust. 11 ustawy oraz art. 8 ust. 1 ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2007 r. nr 125, poz. 873). Przepisy te regulują termin, w którym spółdzielnia ma obowiązek przenieść własność lokalu. Na ich podstawie spółdzielnia jest obowiązana do definitywnego załatwienia kwestii przeniesienia własności lokalu na osobę, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w okresie trzech miesięcy od złożenia wniosku.
Warto wskazać, że ustawa przewiduje również możliwość wydłużenia terminu trzymiesięcznego. Odstępstwo to jest możliwe jednak tylko w sytuacji, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan gruntów lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek albo zrobili to jej poprzednicy prawni.
Za niezgodny z Konstytucją został także uznany art. 272 ustawy. Na podstawie tego przepisu, członkowie zarządu spółdzielni, pełnomocnicy, prokurenci, likwidatorzy, którzy wbrew obowiązkowi, dopuścili do tego, że spółdzielnia mieszkaniowa nie zawarła umowy przeniesienia własności lokalu w terminie trzymiesięcznym, podlegali karze ograniczenia wolności albo grzywny.
Trybunał uznał, że przepisy określające warunki i terminy „tanich” przekształceń będą obowiązywały jeszcze przez rok od ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw (ogłoszenie nastąpiło 30 grudnia 2008 Nr 235 poz. 1617). Z kolei art. 272 ustawy. i art. 8 ust. 2 ustawy nowelizującej z 14 czerwca 2007 r. utraciły już moc obowiązującą.
W związku z wyrokiem u niektórych osób, które dokonały już przekształcenia pojawiła się wątpliwość czy ich przekształcenie jest ważne. odpowiedź na ten problem brzmi: tak są ważne, tzn. skutki wyroku nie dotyczą wszystkich osób, które nabyły już prawo własności lokalu. Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego nie ma bowiem mocy wstecznej.
Kolejnym pytaniem wynikającym z orzeczenia jest, czy prawa do lokalu będą jeszcze przekształcane za złotówkę? odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, tzn. wykup mieszkań na preferencyjnych warunkach będzie możliwy jeszcze przez rok. Istnieje jednak możliwość, że spółdzielnie mieszkaniowe zaczną wstrzymywać wykup mieszkań. Trybunał odroczył wprawdzie wejście w życie większości postanowień wyroku o 12 miesięcy, jednak od 17 grudnia straciły moc przepisy nakładające grzywny za utrudnianie wykupu. W związku z tym prezesi spółdzielni, wstrzymujący przekształcenia nie mogą być już karani jak za wykroczenie i pozostaną bezkarni.
Nie oznacza to jednak, że osoby chcące wykupić mieszkanie po niższej cenie nie będą miały takiej możliwości ze względu na bezczynność spółdzielni. W takiej sytuacji, powinny one najpierw złożyć wniosek o przekształcenie do spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia nie dokona przeniesienia własności w terminie trzymiesięcznym pozostaje nam złożyć pozew do sądu o przekształcenie własności na podstawie art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Korzystny dla nas wyrok sądu zastąpi wówczas oświadczenie woli spółdzielni. Sąd orzekający w naszej sprawie wyda go na podstawie przepisów obowiązujących w dniu orzekania, dlatego pozew należy złożyć jak najszybciej. Należy się spieszyć, gdyż jak wcześniej wspomniano na przekształcenie prawa do lokalu na starych warunkach mamy już tylko niecały rok. Tym bardziej, że pozew wolny jest od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia.
Przemysław Sandurski
Reklama - ciąg dalszy wpisu poniżej
Reklama