Kilka tygodni temu w artykule pt. „Zamiast komornika zamiana” ( Panorama nr 40) pisaliśmy o jednej z możliwości pozbycia się zadłużenia z tytułu najmu mieszkania komunalnego, jaką jest zamiana zadłużonego mieszkania na mniejsze z jednoczesną zapłatą ciążącego na nim długu przez osobę chętna do zamiany.
O tym jaki jest odzew wśród zawiadomionych o takiej możliwości najemców oraz o innych rozwiązaniach dotyczących spłaty zadłużenia rozmawiamy z Andrzejem Morylem, dyrektorem Zarządu Nieruchomości Miejskich w Brzegu.
Lidia Jaguszewska. Jaki jest odzew, na pisma, które wysłaliście do dłużników dotyczące możliwości zamiany zadłużonych mieszkań?
Andrzej Moryl. Po prawie miesiącu możemy powiedzieć, że jest efekt, ale nie jest on taki duży jak się spodziewaliśmy. Może jeszcze, pomimo wszystko, te osoby, do których zostały wysłane zawiadomienia sądzą, że egzekwowanie zadłużeń będzie się odbywało w dotychczasowym trybie – ktoś jedynie przysłał pismo i dalej nie będzie konsekwencji w działaniu. Chciałabym jednak powiedzieć, że jeżeli nie będzie konkretnych działań ze strony dłużników, to nieuchronność wypowiedzenia umowy najmu jest już w tej chwili pewna.
LJ. Ile zadłużonych osób zadeklarowało chęć zamiany mieszkania na mniejsze w zamian za spłatę zadłużenia?
AM. W ostatnim okresie przyjąłem kilkanaście osób, które już rozpoczęły działania dotyczące realizacji tych zadłużeń. Były to osoby z przedziału powiadomień, których zadłużenie wynosi ok. 10 tys. zł. i więcej. Jednak na 162 wysłanych zawiadomień, to nie jest duża liczba. To jedynie około 10%. Można jednak powiedzieć, że coś się ruszyło.
Akurat te osoby, które przyszły nie zakładają zamiany mieszkania na inne, ale szukają usilnie innych możliwości uregulowania swojego zadłużenia. Przy tej okazji dochodzi jednak do różnego typu uzgodnień, które kończą się spłatą zadłużenia np. poprzez wykup lokalu.
LJ. Można kupić zadłużony lokal?
AM. Tak, to też nowe rozwiązanie, które funkcjonuje od około dwóch lat. Polega na tym, że osoba posiadające umowę najmu może rozpocząć procedurę wykupu nawet lokalu z zadłużeniem. Co istotne, rozpoczęty proces zakupu wstrzymuje wypowiedzenie umowy najmu. To ważna informacja, ponieważ po wypowiedzeniu umowy najmu nie ma już żadnych szans kupna lokalu i to kupna z bonifikatą.
LJ. Czy każdy może się starać o wykup takich lokali?
AM. Burmistrz sprzedaje lokale tylko na rzecz ich najemców. Jeżeli taka procedura jest rozpoczęta i złożony jest już wniosek o wykup wówczas kolejne etapy postępowania doprowadzają do tzw. protokołu z rokowań. Jest to dokument na podstawie, którego burmistrz daje niejako promesę sprzedaży lokalu za określoną kwotę i w określonym terminie. Ten dokument stanowi podstawę ubiegania się o dosyć korzystne kredyty, które na bazie tego protokołu osoba, która ma zdolność kredytową może dostać. Kredyt może być udzielany nawet w trzech transach. Pierwsza, to transza na spłatę zadłużenia. Wtedy można pójść dalej i podpisać akt notarialny zakupu. Aktu notarialnego nie podpisze się dopóki mieszkanie jest zadłużone. Kolejny etap, to udzielenie drugiej transzy już na zakup lokalu. Zakup być rozłożony na raty nawet pomimo tego, że jest bonifikata. Jeżeli są takie uzgodnienia, to one również znajdą się w protokole rokowań. Mając kolejną przeszkodę za sobą może dojść ewentualnie do trzeciej transy – na remont czy modernizację lokalu.
LJ. Czy protokół rokowań ma rzeczywiście taką moc sprawczą, że bank go respektuje i udziela kredytu na preferencyjnych warunkach?
AM. Nie mogę powiedzieć, że wszystkie banki mają tego typu produkty, natomiast coraz więcej banków tego typu ofertę posiada.
LJ. Czy z tej formy spłaty zadłużenia skorzystały przez te dwa lata jakieś osoby?
AM. Tak, takich osób jest już kilkadziesiąt. Przy okazji funkcjonowania Zarządu Nieruchomości Miejskich pozbyły się zadłużenia i to zadłużenia sięgającego niejednokrotnie nawet kwoty 40 tys. zł.
LJ. Jak szybko możemy strać się o wykup mieszkania komunalnego?
AM. Od chwili podpisania umowy o najem.
LJ. Mówił Pan o bonifikatach, jakie rzędu są to bonifikaty i od czego zależą, czy od okresu zamieszkiwania najemcy w lokalu?
AM. Bonifikata zależy od tego czy jest to stare czy nowe budownictwo. W budynku zabytkowym jest to 95% wartości mieszkania. Tyle samo, jeżeli jest to ostatnie nie wykupione mieszkanie w budynku, który nie jest zabytkiem. Podobnie w przypadku jednoczesnego wykupu wszystkich lokali w budynku nie zabytkowym. Gmina ma w tej chwili około 90 budynków, w których do wykupu zostały ostatnie lokale. Oczywiście, to czy zostaną wykupione zależy od najemców. Z naszej strony powiadamiamy ich, że w ogóle istniej taka możliwość, że jest bonifikata. To również przynosi już jakieś efekty.
LJ. Kto robi wycenę lokalu, ZNM czy najemca?
AM. Wycenę robimy my w imieniu tych, którzy kupują te lokale. Na drodze przetargu wyłaniamy podmiot, który dokonuje wyceny. Ponieważ rocznie sprzedajemy około 300 mieszkań, co zmniejsza koszt takiej wyceny, bo podmiot ma zagwarantowaną sporą ilość pracy. Zwykle wycena nie przekracza 300 zł. Myślę, że to jest niewysoka cena.
LJ. Chciałabym jeszcze na koniec wrócić do poprzedniej formy pozbycia się zadłużenia- do zamiany mieszkania na mniejsze ze spłatą zadłużenia. Czy są już osoby chętne do pozyskania takich mieszkań i spłaty zadłużenia?
AM. Tak, zwiększyło się zainteresowanie takim sposobem poprawienia sobie warunków mieszkaniowych. Wpłynęły dwa wnioski o udostępnienie danych dotyczących zadłużonych mieszkań, których najemcy zgodziliby się na zamianę.
LJ. Rozumiem, że teraz czekacie na decyzję zadłużonych najemców?
AM. Zainteresowanie na pewno będzie wyższe z chwilą, kiedy wszystko nabierze tempa i zaczną się procedury związanie z wypowiedzeniami umów. Trzeba też pamiętać, że deklarację o zamianie mieszkania można złożyć nawet w trakcie miesięcznego okresu wypowiedzenia, który można w tym czasie w każdej chwili przerwać. Biorąc pod uwagę miesięczny okres na zastanowienie się ( a taki daliśmy zadłużonym najemcom) daje to dwa miesiące na podjęcie decyzji.
LJ. Jednym słowem, za jakieś dwa miesiące, kiedy zaczną ”biec” wypowiedzenia umów najmu obraz tej sytuacji może wyglądać zupełnie inaczej. Dziękuję za rozmowę.
Rozmawiała Lidia Jaguszewska